Развитие рынка строительства нового жилья

foto

РАЗВИТИЕ РЫНКА СТРОИТЕЛЬСТВА НОВОГО ЖИЛЬЯ. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИХ РЕШЕНИЙ

До недавнего времени кировоградцы относились к тем 70% населения Украины, у которых стоимость строительства нового жилья была выше стоимости жилья на вторичном рынке. Именно поэтому новое жилье не строили, хватало пустующих квартир и домов на продажу.
Однако вскоре эта тенденция может измениться, ведь темпы роста стоимости вторичного жилья превышают рост стоимости стройматериалов и услуг строителей. Да и бум строительства нового жилья, как мы видим по результатам этого года, не за горами. А это уже конкуренция. А с конкуренцией, следуя экономической теории, должны последовать стабилизация цен, а затем и снижение их темпа роста.
Назовем основные проблемы, мешающие развитию строительства нового жилья:

  • ежегодный рост стоимости нового жилья.
  • неплатежеспособность населения.

Основными причинами роста стоимости нового жилья являются:
1. Индустриализация производства стройматериалов и рост их цен;
2. Рост цен на услуги проектных организаций и подрядчиков, стоимости услуг строительных машин и механизмов, применяемых при строительстве и т.п.;
3. Высокие процентные ставки банков;
4. Рост цен на земельные участки;
5. Рост стоимости оформления документов на землю и строительство.
Однако не только эти факторы влияют на рост цен на недвижимость. Причинами дальнейшего роста стоимости м2 нового жилья в городе также являются:
1. Дефицит земельных участков, подготовленных к строительству.
Такие территории последний раз готовились еще 20-30 лет назад. Именно тогда были проведены инженерные изыскания и инженерные работы, обеспечившие последующее массовое строительство жилья в Кировограде в таких микрорайонах как Волкова, Пацаева, Попова, Жадова, Героев Сталинграда. Новых, инженерно подготовленных территорий такой площади в городе уже нет.
2. Специфика (непрозрачность) выделения земельных участков под застройку.
3. Значительный объем отчислений в пользу застройщиков, заказчиков и/или местных органов самоуправления.
4. Дороговизна и сложная процедура получения кредитных ресурсов.

Решение жилищной проблемы на региональном уровне будет найдено, когда будут разрешены следующие вопросы:
1. Выделение земельных участков под строительство малоэтажных жилмассивов городского типа плотной застройки (коттеджного типа и/или типа «таунхауз»);
2. Разработка таких градостроительных решений, технологий строительства и производства стройматериалов, которые позволят сократить разрыв между ценами на жилье и покупательной способностью населения;
3. Подключение работодателей к решению жилищных проблем своих сотрудников.
4. Модернизация существующего финансового механизма взаимоотношений между всеми участниками строительства.
Квартирный вопрос с разной степенью остроты стоит в каждой украинской семье. Часто острота этого вопроса больно ранит членов этих семей. Это приводит не только к ссорам, разводам, но порой даже к преступлениям. И если мы не хотим допустить необратимую деградацию общества, то жилищную проблему необходимо решать уже сегодня.
И все же решение проблемы роста стоимости жилья нужно начинать с решения проблемы снижения себестоимости строительства.
На большинство факторов роста стоимости жилья мы повлиять никак не можем. Однако, применяя новаторские проектные решения, внедряя новые технологии, как самого строительства, так и организации труда самих строителей, и, наконец, снижая стоимость используемых при этом стройматериалов, мы можем уменьшить себестоимость непосредственно самого строительства жилья на существенную величину.
В этом нам может помочь как опыт сельского строительства индивидуальных домов в нашем недалеком прошлом, так и зарубежный опыт современный плотной застройки в пригородах, названный «таунхауз».
Основные преимущества строительства сельских домов в 20 веке:

  • дешевизна и экологическая чистота применяемых местных стройматериалов (независимость от стройиндустрии с их прибылями, налогами, зарплатами рабочих, иными накладными расходами);
  • отсутствие дорогостоящей большегрузной строительной техники, машин и механизмов (материал недалеко, местный; погрузчик колхозный, кран-пионер – все это экономия денег);
  • простота технологии строительства (отсутствие дорогостоящего проекта);
  • дешевизна услуг сельских строителей (как следствие простоты строительства – нет необходимости в строительной организации с их прибылями, налогами, зарплатами рабочих, иными накладными расходами).

Одно из неоспоримых достоинств западных малоэтажных сблокированных жилых домов, «таунхаузов» – это полная автономность от соседей, индивидуальная планировка, полный набор современных инженерных коммуникаций и небольшой собственный участок земли.
Такие дома возводятся на облегченных фундаментах и, блокируясь одной или двумя сторонами друг с другом, составляют секцию, которая имеет общую кровлю и свой, индивидуально разработанный, архитектурный облик фасада. Заказчик, с помощью системы внутренних гипсокартонных перегородок и элементов отделки, имеет возможность внести изменения в типовой проект и после его доработки обустроить свой дом сообразно привычному для него образу жизни, своим представлениям и вкусам, а также с учетом размера своей семьи и ее дохода.
Вместе с вводом в эксплуатацию комплекса таких домов и объектов социальной сферы организовывается эксплуатационная организация – Управляющая компания. Жители такого жилого комплекса имеют возможность выбрать и заказать себе необходимый им пакет бытовых, хозяйственных и других услуг.
Отличительной чертой и новизной таких жилых комплексов в Украине будет являться тот факт, что здесь будут созданы все условия необходимые для современного человека, живущего в 21 веке. С одной стороны он будет иметь преимущества сельского жителя, живущего в экологически чистой среде, с другой стороны – обладать всеми преимуществами городского жителя, имеющего полный спектр необходимых ему административных коммунальных, бытовых и иных услуг.
Третий вопрос – это помощь предприятий своим лучшим работникам.
Такой способ обеспечения жильем своих сотрудников уже сегодня может заинтересовать организации, предприятия и коммерческие фирмы, заинтересованные в удержании и «привязке» к себе ценного работника. Ведь им значительно проще если не выдать, то хотя бы самим получить ипотечный кредит, или выступить перед банками гарантом его погашения своим работником.
Такие новые взаимоотношения работодателя и работника позитивно отразятся как на их взаимоотношениях в течение длительного периода его работы, так и на отношении этого работника к качеству своего труда и к росту квалификации своего труда. Таким образом, предприятие не только «привязывает» ценного работника к себе, оно также имеет возможность поощрять его работу, погашая часть процентов по его ипотечному кредиту, или даже некоторую его часть.
Четвертый вопрос, касающийся финансового механизма, уже частично обсуждался выше.
Здесь существенно лишь одно обстоятельство: будет ли государство (в лице местных советов) активным игроком на рынке финансовых услуг. Сможет ли оно выступить гарантом выполнения обязательств по ипотечным кредитам организациям-заказчикам строительства, предоставляя в банк в виде залога право на использование земельного массива под застройку.
Возможно, в недалеком будущем государство сможет вернуть себе право и функцию Заказчика строительства жилья для молодежи и социально незащищенных слоев населения. В этом случае появилась бы альтернатива ипотечному кредитованию – аренда государственного жилья с последующим его выкупом.
Однако процесс поиска свободного земельного участка, отвечающего необходимым для строительства критериям, оформление всех, необходимых для начала проектирования, а затем и строительства документов, а далее поиск грамотного архитектора, умелого и порядочного заказчика, генподрядчика, и прочего, как и воплощения в жизнь самого замысла – долог и дорогостоящ.
Нужны организации, которые смогли бы решить весь этот перечень задач в комплексе. И такие организации уже есть.

Комментарии

Не понятно, это кто-то конкретно строит у нас в Кире такие домики или просто так, для почитать? Если первое–дайте пожалуйста координаты фирмы или предприятия, которое занимаеться строительством, о котором идет речь в статье.